Le CCMI : le contrat de construction de maison individuelle expliqué
Prix forfaitaire, garantie de livraison, paiements encadrés, rétractation : ce que la loi impose dans un contrat de construction de maison individuelle, point par point.
- Le CCMI est obligatoire pour qui construit une maison d’après un plan qu’il a proposé, et ses règles sont d’ordre public.
- Le prix est convenu, forfaitaire et définitif ; les travaux que vous vous réservez doivent être décrits et chiffrés.
- La garantie de livraison est obligatoire et les paiements sont plafonnés selon l’avancement du chantier.
- Vous disposez de 10 jours pour vous rétracter après la notification du contrat.
Quand le CCMI s’impose
Toute personne qui se charge de construire une maison d’au plus deux logements pour un même client, d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer, doit conclure un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (article L231-1 du Code de la construction et de l’habitation). C’est aussi le cas lorsque le plan est fourni par un tiers à la suite d’un démarchage ou d’une publicité faits pour son compte. Ces règles sont d’ordre public : aucune clause ne peut les écarter.
L’entreprise qui réalise au moins le gros œuvre, la mise hors d’eau et la mise hors d’air sur un plan qu’elle n’a pas fourni doit, elle, signer un CCMI sans fourniture de plan, avec une garantie de livraison au plus tard à l’ouverture du chantier (articles L232-1 et L232-2).
Ce que le contrat doit contenir
L’article L231-2 liste les mentions obligatoires, parmi lesquelles :
- la désignation du terrain et votre titre de propriété ;
- la conformité du projet aux règles de construction et d’urbanisme ;
- la consistance et les caractéristiques techniques de la maison : adaptation au sol, avec, le cas échéant, l’étude géotechnique annexée, raccordements et équipements indispensables ;
- le coût total : le prix convenu, qui comprend la garantie de livraison, et le coût des travaux réservés, décrits et chiffrés par le constructeur et acceptés par une clause manuscrite ;
- les modalités de paiement selon l’avancement des travaux ;
- la faculté d’être assisté par un professionnel à la réception ;
- le permis de construire, annexé, et le financement prévu ;
- la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution et les pénalités de retard ;
- la référence de l’assurance dommages-ouvrage ;
- les justifications des garanties de remboursement et de livraison, avec les attestations du garant en annexe.
Le plan, la notice descriptive et une notice d’information sont annexés au contrat, qui vous est adressé par lettre recommandée avec accusé de réception.
La garantie de livraison
Elle couvre, à compter de l’ouverture du chantier, le risque d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, au prix et dans les délais convenus. Elle prend la forme d’une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréée (article L231-6).
Si le constructeur fait défaut, le garant prend en charge :
- les dépassements du prix nécessaires à l’achèvement de la maison, une franchise de 5 % du prix au plus pouvant rester à votre charge ;
- les conséquences des paiements faits en avance sur l’avancement des travaux ;
- les pénalités de retard lorsque le retard dépasse 30 jours.
Il met le constructeur en demeure de reprendre le chantier. Quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, il désigne sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux. La garantie prend fin à la réception, ou à la levée des réserves.
Les paiements
Avant la signature, aucun versement. Ensuite, deux formules seulement (article L231-4 et article R231-8) :
- un dépôt de garantie de 3 % du prix au plus, sur un compte spécial ouvert à votre nom, bloqué jusqu’à la réalisation des conditions suspensives et restitué sans retenue si elles échouent ou si vous vous rétractez ;
- ou, si une garantie de remboursement est annexée au contrat, 5 % au plus à la signature et 5 % au plus à la délivrance du permis de construire.
Pendant le chantier, les sommes appelées ne peuvent dépasser, en cumul, ces pourcentages du prix (article R231-7) :
- 15 %à l’ouverture du chantier, dépôt de garantie compris
- 25 %à l’achèvement des fondations
- 40 %à l’achèvement des murs
- 60 %à la mise hors d’eau
- 75 %à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
- 95 %à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs
- 100 %le solde, à la réception ou à la levée des réserves ; sans assistance à la réception, dans les 8 jours suivant la remise des clés
En cas de réserves, 5 % du prix au plus peuvent être consignés jusqu’à leur levée. Pour une maison à éléments préfabriqués, l’échéancier est différent : 20 %, 25 %, 50 % à l’achèvement des éléments préfabriqués, 75 %, puis 95 % (article R231-7-1).
Rétractation et conditions suspensives
Vous disposez de 10 jours pour vous rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat (article L271-1). Le contrat peut aussi être conclu sous conditions suspensives : achat du terrain, obtention du permis, des prêts, de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison (article L231-4).
Délais, pénalités et travaux réservés
Le contrat fixe la date d’ouverture du chantier et le délai d’exécution. Les pénalités de retard ne peuvent être inférieures à 1/3 000 du prix par jour ; celles que vous devez en cas de retard de paiement sont alors plafonnées à 1 % par mois (article R231-14). Si vous le demandez dans les 4 mois suivant la signature, le constructeur doit exécuter les travaux que vous vous étiez réservés, au prix indiqué dans le contrat (article L231-7).
La réception et les garanties
La réception est l’acte par lequel vous acceptez la maison, avec ou sans réserves (article 1792-6 du Code civil). Faites-vous assister par un professionnel si vous le pouvez : sans assistance, vous avez 8 jours après la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents non relevés.
| Garantie | Durée | Ce qu’elle couvre |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Les désordres signalés à la réception ou notifiés par écrit dans l’année |
| Bon fonctionnement | 2 ans au moins | Les équipements dissociables du bâti |
| Décennale | 10 ans | Les dommages qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination |
L’assurance dommages-ouvrage, que vous souscrivez avant l’ouverture du chantier, préfinance la réparation des dommages de nature décennale sans attendre que les responsabilités soient établies.
Exécuter des travaux sans contrat conforme ou sans garantie de livraison est puni de 2 ans d’emprisonnement et de 300 000 € d’amende (article L241-8).
Questions fréquentes
Quelle différence entre un CCMI et un contrat de maîtrise d’œuvre ?
Le CCMI engage un seul professionnel sur un prix convenu, forfaitaire et définitif, avec une garantie de livraison. Le contrat de maîtrise d’œuvre porte sur la conception et la coordination : vous signez ensuite un marché avec chaque entreprise, sans garantie de livraison.
Le prix d’un CCMI peut-il être révisé ?
Seulement si le contrat le prévoit, et dans les conditions fixées par l’article L231-11 du Code de la construction et de l’habitation. En dehors de cette révision, le prix convenu est forfaitaire et définitif.
Que se passe-t-il si mon prêt est refusé ?
Le contrat peut être conclu sous la condition suspensive de l’obtention des prêts (article L231-4). Si la condition ne se réalise pas, le contrat ne produit pas d’effet et le dépôt de garantie vous est restitué sans retenue.
Que faire si le chantier prend du retard ?
Le contrat fixe le délai d’exécution et des pénalités de retard d’au moins 1/3 000 du prix par jour. Si le constructeur est défaillant, le garant de livraison prend en charge les pénalités lorsque le retard dépasse 30 jours.
Puis-je me faire assister à la réception ?
Oui, le contrat doit mentionner cette faculté. Si vous n’êtes pas assisté par un professionnel, vous disposez de 8 jours après la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents que vous n’aviez pas relevés (article L231-8).
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-1 à L231-13, L232-1 et L232-2 et R231-1 à R231-14
- Code de la construction et de l’habitation, article L271-1 (rétractation)
- Code civil, articles 1792 et suivants
- ANIL : le contrat de construction de maison individuelle
- Service-Public.fr : l’assurance dommages-ouvrage
Mis à jour le 9 octobre 2026.
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