Permis de construire ou déclaration préalable : quelle formalité pour votre projet ?
Maison neuve, extension, véranda, garage ou piscine : la surface créée et le zonage du terrain déterminent la formalité à déposer en mairie. Trouvez la vôtre, le délai d’instruction et si un architecte est obligatoire.
- Une construction nouvelle de plus de 20 m² demande un permis de construire ; de 5 à 20 m², une déclaration préalable suffit.
- Pour une extension en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme, la déclaration préalable vaut jusqu’à 40 m², sauf si la maison dépasse alors 150 m².
- Au-delà de 150 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, le recours à un architecte est obligatoire pour le permis de construire.
- La mairie dispose en principe d’un mois pour instruire une déclaration préalable et de deux mois pour un permis de construire de maison individuelle.
Trouver la formalité pour votre projet
Type de projet, surface créée, zonage : le résultat indique l’autorisation à demander et ce qu’elle implique.
Les seuils à connaître
| Projet | Aucune formalité | Déclaration préalable | Permis de construire |
|---|---|---|---|
| Construction nouvelle : maison, garage séparé, abri | 5 m² ou moins | Plus de 5 m², jusqu’à 20 m² | Plus de 20 m² |
| Extension ou véranda en zone urbaine d’un PLU | 5 m² ou moins | Plus de 5 m², jusqu’à 40 m² | Plus de 40 m², ou plus de 20 m² si la maison dépasse alors 150 m² |
| Extension ou véranda hors zone urbaine | 5 m² ou moins | Plus de 5 m², jusqu’à 20 m² | Plus de 20 m² |
| Piscine sans abri, ou abri de moins de 1,80 m | Bassin de 10 m² ou moins | Plus de 10 m², jusqu’à 100 m² | Plus de 100 m² |
Une piscine de plus de 10 m² couverte par un abri de 1,80 m de haut ou plus demande un permis de construire. Le plan local d’urbanisme peut aussi imposer ses propres règles d’implantation, de hauteur ou d’aspect : consultez-le avant de déposer votre dossier.
Le recours à un architecte
Si vous construisez pour vous-même, vous pouvez établir seul votre demande de permis tant que la surface de plancher et l’emprise au sol de la construction ne dépassent pas 150 m². Au-delà, le projet architectural doit être établi par un architecte (article R431-2 du Code de l’urbanisme). Pour une extension, on regarde la surface de la maison après travaux. Dans un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur prépare en général la demande de permis.
Délais d’instruction
- Déclaration préalable : 1 mois à compter du dépôt d’un dossier complet, 2 mois en général en secteur protégé.
- Permis de construire d’une maison individuelle et de ses annexes : 2 mois, davantage en secteur protégé.
- Si le dossier est incomplet, la mairie vous le signale dans le premier mois : le délai ne court qu’à partir du dossier complet.
- Sans réponse à la fin du délai, l’autorisation est en principe accordée tacitement : demandez un certificat à la mairie.
Une fois l’autorisation obtenue, affichez-la sur le terrain, de façon visible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier : le délai de recours des tiers, de 2 mois, court à partir du premier jour d’affichage. Un permis de construire est valable 3 ans et peut être prolongé deux fois d’un an.
Questions fréquentes
Faut-il un permis pour un abri de jardin ?
Jusqu’à 5 m², aucune formalité, hors secteur protégé. De 5 à 20 m², une déclaration préalable. Au-delà, un permis de construire. Un abri clos et couvert entre aussi dans le calcul de la taxe d’aménagement.
Garage accolé ou séparé, quelle différence ?
Un garage accolé est une extension de la maison : en zone urbaine d’un PLU, la déclaration préalable vaut jusqu’à 40 m², sauf si la construction dépasse alors 150 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Un garage séparé est une construction nouvelle : déclaration préalable de 5 à 20 m², permis de construire au-delà.
Comment savoir si mon terrain est en zone urbaine ?
Le zonage figure sur le plan local d’urbanisme, consultable en mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme. Les zones urbaines y sont notées U. Sans PLU, les seuils prévus hors zone urbaine s’appliquent.
Surface de plancher et emprise au sol, quelle différence ?
La surface de plancher additionne les surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur sous plafond, mesurées à l’intérieur des murs, sans les garages ni les combles non aménageables. L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus, sauf les débords de toiture sans poteaux. Les seuils s’apprécient sur l’une ou l’autre.
Que risque-t-on à construire sans autorisation ?
Une construction sans autorisation, ou non conforme à celle obtenue, expose à des sanctions pénales et peut conduire le juge à ordonner sa mise en conformité ou sa démolition. Elle complique aussi l’assurance et la revente de la maison.
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