Capacité d’emprunt : combien emprunter pour faire construire ?
Vos revenus, vos crédits en cours, le taux et la durée : calculez le montant que vous pouvez emprunter avec la règle des 35 % d’endettement, et le budget total de construction avec votre apport.
- Les banques plafonnent la mensualité à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise (Haut Conseil de stabilité financière).
- La durée du prêt est limitée à 25 ans, ou 27 ans avec un différé d’amortissement quand l’entrée dans les lieux est décalée, comme pour une construction.
- Chaque banque peut déroger à ces critères pour 20 % au plus de ses nouveaux crédits immobiliers du trimestre, en majorité au profit de l’achat d’une résidence principale.
- Le prêt à taux zéro peut compléter le financement d’une maison neuve, sous conditions de ressources.
Calculer votre capacité d’emprunt
Revenus nets du foyer, crédits en cours, taux et durée : le calcul applique un taux d’endettement de 35 %, assurance comprise.
Comment la capacité d’emprunt est calculée
Le calcul part de la mensualité maximale : 35 % de vos revenus nets mensuels, moins les mensualités des crédits que vous remboursez déjà. Cette mensualité, assurance comprise, détermine le capital que vous pouvez emprunter pour un taux et une durée donnés.
| Durée | Capacité d’emprunt |
|---|---|
| 15 ans | 190 000 € environ |
| 20 ans | 233 000 € environ |
| 25 ans | 269 000 € environ |
Avec 30 000 € d’apport, le budget total atteint donc environ 299 000 € sur 25 ans. Allonger la durée augmente la capacité, mais aussi le coût du crédit : dans cet exemple, les intérêts et l’assurance représentent environ 151 000 € sur 25 ans.
Les règles du Haut Conseil de stabilité financière
Depuis le 1er janvier 2022, ces règles s’imposent aux banques :
- un taux d’effort de 35 % au plus, assurance emprunteur comprise ;
- une durée de 25 ans au plus, avec un différé d’amortissement de 2 ans au plus lorsque l’entrée en jouissance du logement est décalée, comme pour une construction neuve ;
- une marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle de chaque banque, dont au moins 70 % pour l’achat d’une résidence principale et au moins 30 % pour les primo-accédants.
Ce qui change quand on fait construire
Pendant le chantier, la banque débloque le prêt au rythme des appels de fonds du constructeur, encadrés par l’échéancier légal du CCMI. Tant que le prêt n’est pas entièrement versé, vous payez des intérêts sur les sommes débloquées : les intérêts intercalaires. Demandez à votre banque de les chiffrer et intégrez-les à votre budget.
Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro finance aussi la construction d’une maison individuelle neuve dans toutes les zones, pour une résidence principale et sous conditions de ressources. Son montant dépend de vos revenus, de la composition du foyer et de la localisation du projet.
Questions fréquentes
Quel salaire pour emprunter 250 000 € sur 25 ans ?
Environ 3 720 € de revenus nets mensuels, sans autre crédit en cours, avec un taux de 3,4 % hors assurance et une assurance de 0,30 % par an : la mensualité atteint alors 1 300 € environ, soit 35 % des revenus. Avec un taux plus élevé, il faut des revenus plus importants.
Le taux d’endettement de 35 % inclut-il l’assurance ?
Oui. Pour le Haut Conseil de stabilité financière, le taux d’effort se calcule assurance emprunteur comprise : c’est la mensualité totale que vous payez chaque mois qui est comparée à vos revenus.
Peut-on emprunter sur 27 ans pour une construction ?
Oui. Le HCSF admet un différé d’amortissement de 2 ans au plus lorsque l’entrée en jouissance du logement est décalée, ce qui est le cas d’une construction neuve. La durée totale du prêt peut alors atteindre 27 ans.
Que se passe-t-il si mon prêt est refusé après la signature du CCMI ?
Le contrat de construction peut être conclu sous la condition suspensive de l’obtention des prêts (article L231-4 du Code de la construction et de l’habitation). Si vous n’obtenez pas votre financement dans le délai prévu, le contrat tombe et le dépôt de garantie vous est restitué.
Les intérêts intercalaires sont-ils inclus dans le calcul ?
Non. Le calculateur estime la mensualité une fois le prêt entièrement débloqué. Pendant le chantier, vous payez en plus des intérêts sur les sommes déjà versées au constructeur : demandez à votre banque de les chiffrer.
Votre enveloppe est connue ? Comparez des constructeurs
Avec votre budget en tête, demandez trois devis de constructeurs qui interviennent dans votre secteur : gratuit et sans engagement.